Fischer, Theodor: Badische Anilin- und Soda-Fabrik, Arbeiterkolonie Limburgerhof, Lehrerwohnungen (Ansicht)

Entwurfsplanung

DENKMALSCHUTZZONE ALTE UND NEUE KOLONIE 

Quartiersbereich A "Alte Kolonie"

Baurechtliche Festsetzungen Quartiersbereich A „Alte Kolonie“

A.1. Art der baulichen Nutzung sowie Räume für freie Berufe (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 bis 15 BauNVO)

Der Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8 wird als reines Wohngebiet (WR) festgesetzt. Gemäß § 3 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO sind

  • zulässig Wohngebäude (§ 3 Abs. 2 BauNVO) und
  • ausnahmsweise zulässig Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen (§ 3 Abs. 2 BauNVO) sowie Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke (§ 3 Abs. 3 BauNVO) und
  • unzulässig die sonstigen Nutzungen nach § 3 Abs. 3 BauNVO.

Zulässig sind Räume für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbebetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben (§ 13 BauNVO).

A.2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 bis 21a BauNVO)

A.2.1. Die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,4 in dem Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8.

A.2.2. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Stellplätzen mit ihren Zufahrten und von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, in dem Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8 bis zu einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 überschritten werden. Weitere Überschreitungen durch Einfriedungen (Zaun- und Toranlagen) sind zulässig.

A.3. Gebäudehöhen und Höhen sonstiger baulicher Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 bis 21a BauNVO)

Im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8 dürfen die vorhandenen First- und Wandhöhen der Hauptgebäude (Teilflächen 1a und 1b, siehe Abb. „Alte Kolonie - Detailplan Teilflächen“) und der historischen Anbauten (Teilflächen 2a und 2b, siehe Abb. „Alte Kolonie - Detailplan Teilflächen“) nicht verändert werden. Deren Erhöhung um jeweils max. 6 cm ist ausnahmsweise bei einer Dachsanierung bzw. Neueindeckung zulässig (siehe Teil III „Örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung)“, Ziffer A.2.2.2).

Abb.: Alte Kolonie - Detailplan Teilflächen

Unterer Bezugspunkt für die Höhe der baulichen Anlagen auf den Teilflächen 3a und 3b und auf den Teilflächen 4a und 4b ist Oberkante Fertigfußboden (OKFF) = 0,00 m, Eingang Flur, historischer Anbau (Teilflächen 2a und 2b), siehe Planeinträge Abb. „Alte Kolonie - Grundriss Hauptgebäude EG / historischer Anbau (Teilflächen 2a und 2b)“ und Abb. „Alte Kolonie - Schnitt Hauptgebäude EG / historischer Anbau (Teilflächen 2a und 2b)“ jeweils mit Bezugspunkt OKFF = 0,00 m.

Abb.: Alte Kolonie - Grundriss Hauptgebäude EG / historischer Anbau (Teilflächen 2a und 2b)
Abb.: Alte Kolonie - Schnitt Hauptgebäude EG / historischer Anbau (Teilflächen 2a und 2b)

Für die Errichtung eines verglasten Anbaus (Wintergarten) auf den Teilflächen 3a und 3b (siehe auch Teil II „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.5.3., Teil III „Örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung)“, Ziffer A.3. und Teil IV „Empfehlungen und Hinweise“, Ziffer 10. „Brandschutz“) gelten folgende Höhenfestsetzungen:

Glasanbau mit flachgeneigtem Pultdach -PD-

  • Höhe der Grenzwand an der gemeinsamen Grundstücksgrenze: maximal 3,20 m (entspricht maximaler Firsthöhe)
  • Höhe der Parallelwand in einem Abstand von maximal 5,0 m zur Grenzwand: maximal 2,80 m
Abb.: Alte Kolonie - Glasanbau mit Pultdach -PD- (Teilflächen 3a und 3b); maximale Höhen und Breite

Glasanbau mit flachgeneigtem Satteldach -SD-

  • Firsthöhe: maximal 3,20 m
  • Höhe der Grenzwand an der gemeinsamen Grundstücksgrenze: maximal 2,80 m
  • Höhe der Parallelwand in einem Abstand von maximal 5,0 m zur Grenzwand: maximal 2,80 m
Abb.: Alte Kolonie - Glasanbau mit flachgeneigtem Satteldach -SD- (Teilflächen 3a und 3b); maximale Höhen und Breite

Glasanbau mit 29° geneigtem Satteldach -SD- (entsprechend der Dachneigung des historischen Anbaus) kombiniert mit flachgeneigtem Pultdach -PD-

  • Firsthöhe: maximal 3,70 m
  • Höhe der Grenzwand an der gemeinsamen Grundstücksgrenze: maximal 3,0 m
  • Höhe der Parallelwand in einem Abstand von maximal 5,0 m zur Grenzwand: maximal 2,80 m
Abb.: Alte Kolonie - Glasanbau mit 29° geneigtem Satteldach -SD- (entsprechend der Dachneigung des historischen Anbaus) kombiniert mit flachgeneigtem Pultdach -PD- (Teilflächen 3a und 3b); maximale Höhen und Breite

Auf den Teilflächen 4a und 4b darf die Höhe der baulichen Anlagen (Pergolen, Überdachungen) maximal 2,80 m betragen, bezogen auf den unteren Bezugspunkt OKFF = 0,00 m.

A.4. Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)

Für den Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8 wird abweichende Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt.

Auf den Teilflächen 1a und 1b (Hauptgebäude) und Teilflächen 2a und 2b (historische Anbauten) muss an die gemeinsame Grundstücksgrenze herangebaut sein.

Auf den Teilflächen 3a und 3b kann einseitig oder beidseitig an die gemeinsame Grundstücksgrenze herangebaut werden.

A.5. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)

A.5.1. In dem Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8 sind die Grundstücksflächen nur innerhalb der durch Baulinien und Baugrenzen bestimmten Flächen überbaubar. Ausnahmen hiervon sind in Teil II „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffern A.6., A.8. und A.9. aufgeführt.

A.5.2. Im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8 sind für die Teilflächen 1a und 1b (Hauptgebäude) und Teilflächen 2a und 2b (historische Anbauten) Baulinien festgesetzt. Ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen wie Dachvorsprünge, Fensterbänke, Fensterläden, Fensterflügel, Türflügel, Regenrinnen und Standrohren, Stufen, Wärmedämmputzen (historische Anbauten) Beleuchtungskörpern, Wärmetauschern (Klimaaußengeräte) ist zulässig. Zur Zulässigkeit (Standort) von Wärmetauschern (Klimaaußengeräte) s. Teil II „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.9.4.4). Das Vortreten von Kaminen/Schornsteinen, Rohren und Kabeln von Wärmetauschern (Klimaaußengeräte) ist unzulässig.

A.5.3. Verglaste Anbauten (auch solche, die nicht dauerhaft zum Aufenthalt genutzt werden) dürfen die festgesetzten Baugrenzen der Teilflächen 3a und 3b nicht überschreiten. Zulässig sind nur verglaste Anbauten (Wintergärten) mit maximal zulässigen Wand- und Firsthöhen (siehe Teil II „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.3.), festgesetzten Dachformen und Dachneigungen, einer geschlossenen (blickdichten) Grenzwand sowie Material- und Farbfestsetzungen (siehe Teil III „Örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung)“, Ziffer A.3. und Teil IV „Empfehlungen und Hinweise“, Ziffer 10. „Brandschutz“). Anstelle des verglasten Daches ist auch eine begrünte Bedachung zulässig, wobei in jedem Fall, wie auch bei der Grenzwand, der Brandschutz zu gewährleisten ist (siehe Teil II, „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.10.4 und Teil III „örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung)“, Ziffer A.3. und Teil IV „Empfehlungen und Hinweise“, Ziffern 10. „Brandschutz“ und 6. „Gehölzliste“).

Innerhalb der Teilflächen 4a und 4b sind nur Überdachungen, überdachte und nicht überdachte Terrassen und Pergolen zulässig mit maximal zulässigen Höhen (siehe Teil II „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.3.) sowie Material- und Farbfestsetzungen (siehe Teil III „Örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung)“, Ziffer A.4.).

A.6. Ausnahmen von der durch Baulinien und Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche (§ 23 Abs. 3 BauNVO)

Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans zulässigerweise vorhandene bauliche Anlagen im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8, die die im Bebauungsplan festgesetzten Baulinien und Baugrenzen überschreiten, dürfen in ihrem bisherigen Umfang ausnahmsweise erneuert (saniert) werden. Dies gilt auch für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans zulässigerweise vorhandene Nebenanlagen und Einrichtungen i.S.v. § 14 BauNVO sowie Stellplätze (§ 12 BauNVO), die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans an ihrem Standort unzulässig sind.

A.7. Stellung baulicher Anlagen - Firstrichtung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8 ist für die Ausrichtung der Hauptgebäude auf den Teilflächen 1a und 1b und der historischen Anbauten auf den Teilflächen 2a und 2b die im Teil I (Planurkunde) vorgeschriebene Stellung der baulichen Anlagen (Firstrichtung) maßgebend.

A.8. Stellplätze und Hauszugänge (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB i.V.m. §§ 12 und 23 Abs. 5 BauNVO)

A.8.1. Stellplätze

Im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8 sind nur offene Stellplätze mit ihren Zufahrten ausschließlich auf den hierfür festgesetzten Flächen Sta1, Sta2 und Stb1, Stb2 zulässig (siehe Eintrag Teil I (Planurkunde)).

Carports und Garagen sind generell unzulässig.

Die Stellplatzflächen Sta1 und Stb1 sind zu erhalten, während die Stellplatzflächen Sta2 und Stb2 angelegt werden können.

Zur Zulässigkeit von E-Ladestationen auf den Stellplatzflächen Sta1, Sta2 und Stb1, Stb2 sowie von geschlossenen Einrichtungen (Boxen, Schränke) auf den Flächen Sta2 und Stb2 siehe Teil II „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.9.3.

Zur Materialbeschaffenheit der Stellplätze siehe Teil III „Örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung)“, Ziffer A.XY. [Diese sollten in Form und Farbe auf die zukünftigen Materialien des Straßenraums abgestimmt werden]

A.8.2. Hauszugänge

Hauszugänge mit einer Mindestbreite von 1,0 m verlaufen innerhalb der Stellplatzflächen Sta1 und Stb1 bzw. Sta2 und Stb2 parallel zu den seitlichen Baulinien der Hauptgebäude (Teilfläche 1a oder 1b) bzw. deren Verlängerungen zu den Straßenbegrenzungslinien.

Bei Eckgrundstücken (Speyerer Straße mit Brunckstraße und Sieglestraße, Fl.-Nrn. 878 und 873, Vischerstraße mit Brunckstraße und Sieglestraße, F.-Nrn. 884, 885, 866, 867, 793 und 795, Knietschstraße mit Brunckstraße

und Sieglestraße, Fl.-Nrn. 896, 897, 854, 855, 806 und 808, Carostraße mit Brunckstraße und Sieglestraße, Fl.-

Nrn. 908, 909, 842, 843, 819 und 821 und Kaiserallee mit Sieglestraße, Fl.-Nr. 830) können von den Hauseingängen in den historischen Anbauten (Teilflächen 2a bzw. 2b) die Zugänge unmittelbar zu den jeweils angrenzenden Straßen geführt werden.

A.9. Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. §§ 14 und § 23 Abs. 5 BauNVO) im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8

A.9.1. Nebenanlagen als Gebäude

Auf den Baugrundstücken ist eine Nebenanlage als Gebäude wie folgt zulässig:

Innerhalb der überbaubaren Teilfläche 3a bzw. 3b unmittelbar an der gemeinsamen seitlichen Grundstücksgrenze und im Anschluss an den historischen Anbau (Teilfläche 2a bzw. 2b) ist eine Nebenanlage als Gebäude bis 30,0 m³ umbauten Raums anstelle des Wohngebäudes (Wintergarten) zulässig, wobei sie nicht in den historischen Anbau eingreifen darf. Die Nebenanlage darf die hintere Baugrenze der Teilflächen 3a bzw. 3b um maximal 1,8 m überschreiten.

Wird auf den Teilflächen 3a bzw. 3b ein Wintergarten oder eine Nebenanlage als Gebäude gemäß Satz 2 errichtet, dann ist zusätzlich eine Nebenanlage als Gebäude bis 12 m³ umbauten Raums außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ausschließlich im hinteren Teil des Baugrundstücks mit einem Mindestabstand von 3,0 m zur hinteren Baugrenze der Teilfläche 3a bzw. 3b zulässig.

A.9.2. Nebenanlagen, die keine Gebäude sind

Nebenanlagen, die keine Gebäude sind und nicht mit den Gebäuden der Teilflächen 1a bzw. 1b, 2a bzw. 2b und 3a bzw. 3b verbunden sind, wie Spielgeräte, Spielplätze, Wasserbecken ohne Überdachungen, sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche auf dem Baugrundstück ab bzw. in Höhe der hinteren gartenseitigen Baulinie des Hauptgebäudes (Teilflächen 1a bzw. 1b) zulässig. Von dieser räumlichen Zuordnung ausgenommen sind E-Ladestationen auf den Stellplatzflächen Sta1, Sta2 und Stb1, Stb2 sowie geschlossene Einrichtungen (Boxen/Schränke) auf den Stellplatzflächen Sta2 und Stb2 (siehe Teil II „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.9.3.).

A.9.3. E-Ladestationen und geschlossene Einrichtungen (Boxen/Schränke) auf Stellplatzflächen

E-Ladestationen sind auf den Stellplatzflächen Sta1, Sta2 und Stb1, Stb2 zulässig. Weiterhin ist es zulässig, eine Teilfläche der Stellplatzflächen Sta2 und Stb2 (siehe Teil II „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.8.) auch für geschlossene Einrichtungen (Boxen, Schränke für Fahrräder, Roller, Kinderwagen u.ä., Abfall- bzw. Wertstoffbehälter) zu nutzen. Die Boxen/Schränke dürfen eine Grundfläche von insgesamt 2,0 m² und eine Höhe von 1,4 m nicht überschreiten (Material und Farbe siehe Teil III „Örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung)“, Ziffer A.6.).

Hinweis: Eine bauliche Verbindung mit dem Hauptgebäude ist unzulässig.

A.9.4. Anlagen, die mit den Gebäuden der Teilflächen 1a bzw. 1b, 2a bzw. 2b und 3a bzw. 3b verbunden sind

A.9.4.1 Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie

Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie (Solarthermieanlagen und Photovoltaikanlagen) sind nur zulässig

  • auf den gartenseitigen Dachflächen der Hauptgebäude (Teilflächen 1a und 1b), wobei sie zu First, Ortgang, Traufe und Grat mindestens 0,5 m Abstand einhalten müssen,
  • auf den Dachflächen der historischen Anbauten (Teilflächen 2a und 2b), wobei sie zu First, Ortgang, Traufe und zum Anschluss der Dachflächen an die Außenwände der Hautgebäude mindestens 0,5 m Abstand einhalten müssen und
  • auf den Dachflächen der verglasten Anbauten (Teilflächen 3a und 3b), sofern diese begrünt werden, wobei die Anlagen zu den Dachrändern und zum Anschluss der Dachflächen an die Außenwände des historischen Anbaus mindestens 0,5 m Abstand einhalten müssen.

A.9.4.2 Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen als baulich untergeordnete Anlagen sind innerhalb der Hautgebäude (Teilflächen 1a und 1b) zulässig.

A.9.4.3 Antennen und Parabolanlagen

Pro Baugrundstück ist nur eine private Antennen- bzw. Parabolanlage innerhalb der Teilflächen 2a bzw. 2b (historischer Anbau) zulässig.

A.9.4.4 Wärmetauscher (Klimaaußengerät)

Pro Baugrundstück ist ein Außengerät mit maximal 0,5 m³ Größe zur Klimatisierung des Hauptgebäudes (Teilflächen 1a bzw. 1b) und des historischen Anbaus (Teilfläche 2a bzw. 2b) zulässig. Das Wandgerät darf die Baulinie der Teilflächen 1a bzw. 1b (Hauptgebäude) gartenseitig oberhalb des Daches des historischen Anbaus (Teilflächen 2a und 2b) überschreiten und dort angebracht werden (siehe Abb. „Alte Kolonie - Positionsbereich Wärmetauscher (Klimaaußengerät)“). Rohre und Kabel sind ausschließlich im Gebäudeinneren zu verlegen (siehe Teil II „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.5.2.). Für eine Klimatisierung des verglasten Anbaus -Wintergarten- (Teilfläche 3a bzw. 3b) ist ein weiteres Klimagerät ebenerdig als Standgerät in unmittelbarer Verbindung mit diesem Gebäude zulässig, wobei Rohre und Kabel ausschließlich im Gebäudeinneren zu verlegen sind.

Abb. Alte Kolonie - Positionsbereich Wärmetauscher (Klimaaußengerät)

A.9.5. Einfriedungen

Einfriedungen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig (Vorgaben zur Gestaltung, Material und Farbe siehe Teil III „Örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung)“, Ziffer A.6.).

A.10. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) und Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB) im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ mit den Gebietsteilen A1 bis A8

A.10.1. Maßnahme M1 - Stellplätze und Hauszugänge

Werden Stellplätze und Hauszugänge neu angelegt, sind sie ausschließlich mit wasserdurchlässigen Materialien herzustellen.

A.10.2. Maßnahme M2 - Vorgartenflächen (Vga und Vgb; siehe Eintrag Teil I (Planurkunde))

Vorgartenflächen (Vga bzw. Vgb) bilden den Teil des Baugrundstücks zwischen Straßenbegrenzungslinie, den Stellplatzflächen Sta1 bzw. Stb1, der Baulinie des Hauptgebäudes (Teilfläche 1a und 1b) und der gemeinsamen Grundstücksgrenze.

Im Gebietsteil A1 bilden bei Eckgrundstücken Speyerer Straße / Sieglestraße (Speyerer Straße Nr. 22, Fl.-Nr. 873) und Speyerer Straße / Brunckstraße (Speyerer Straße Nr. 32, Fl.-Nr. 878) die Vorgartenflächen (Vga und Vgb; siehe Eintrag Teil I (Planurkunde)) den Teil des Baugrundstücks zwischen der gemeinsamen Grundstücksgrenze mit dem Nachbargrundstück Fl.-Nr. 874 bzw. Fl.-Nr. 877, der Baulinie des Hauptgebäudes, der jeweiligen Verlängerung der seitlichen Baulinien bis zur Straßenbegrenzungslinie und der Straßenbegrenzungslinie der Speyerer Straße.

Die Vorgartenflächen sind ausschließlich als Grün- oder Gartenflächen zu erhalten bzw. anzulegen und zu pflegen. Die Anlage von Beeten mit rein mineralischem Substrat (z.B. Kiesbeete) sowie Gehwegplatten / Kiesstreifen entlang der Hauptgebäude dürfen maximal ein Drittel der Fläche einnehmen. Auf den Vorgartenflächen sind jedwede andere Nutzungen und Anlagen unzulässig.

A.10.3. Maßnahme M3 - Wohngärten (Vorgärten siehe Maßnahme M2, Ziffer A.10.2.)

Die nicht bebaubaren und nicht bebauten Grundstücksflächen sind als Grün- oder Gartenflächen zu erhalten bzw. bei Neugestaltung als solche anzulegen.

A.10.4. Maßnahme M4 - Nicht verglaste Bedachungen der verglasten Anbauten auf den Teilflächen 3a und 3b

Nicht verglaste Bedachungen der verglasten Anbauten auf den Teilflächen 3a und 3b (siehe Teil II, Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffern A.3 und A.5.3 sowie Teil III, „Örtliche Bauvorschriften (Gestaltungssatzung)“, Ziffer A.3) sind extensiv zu begrünen. Eine intensive Begrünung ist ebenfalls zulässig. Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie (siehe Teil II, „Bauplanungsrechtliche Festsetzungen“, Ziffer A.9.4.1) können mit einer Dachbegrünung kombiniert werden.