Fischer, Theodor: Badische Anilin- und Soda-Fabrik, Arbeiterkolonie Limburgerhof, Lehrerwohnungen (Ansicht)

Entwurfsplanung

DENKMALSCHUTZZONE ALTE UND NEUE KOLONIE 

Begründung zum Bebauungsplan

Begründung zum Bebauungsplan

1. Verfahren

Der Bebauungsplan der Innenentwicklung (§ 13a BauGB) „Denkmalschutzzone Alte und Neue Kolonie“ wird erstmals aufgestellt, wobei mit diesem Bebauungsplan ein ca. 4.500 m² großer Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Speyerer Straße“ vom 08.07.2010 außer Kraft gesetzt und zeitgleich durch diesen ersetzt wird. Der Bebauungsplan umfasst das gesamte Gebiet, das durch Rechtsverordnung vom 17.09.1993 als Denkmalzone „Alte und Neue Kolonie Limburgerhof“ unter Denkmalschutz steht. In Übereinstimmung mit den Zielen des Denkmalschutzes soll das bebaute Gebiet nach einheitlichen Kriterien vom Bestand her geordnet, bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität und des Wohnumfeldes ermöglicht und städtebauliche Fehlentwicklungen verhindert werden. Die charakteristischen, ortsbildprägenden Siedlungsstrukturen sind beizubehalten.

1.1 Flächenermittlung im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO

Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ - zulässige Gesamtgrundfläche 

ca. 13.970 m²

Quartiersbereich B „Neue Kolonie“ - zulässige Gesamtgrundfläche

ca. 13.202 m²

Quartiersbereich C „Ehemaliges Feierabendhaus“ - zulässige Grundfläche

ca. 1.454 m²

Gesamt 

ca. 28.626 m²

1.2 Anwendbarkeit von § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB

Anwendbarkeit von § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist gegeben, wenn die zulässige Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt 20.000 m² bis weniger als 70.000 m² beträgt (trifft für vorliegenden Bebauungsplan zu) und wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 des Baugesetzbuches (BauGB) genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umwelteinwirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Dies trifft auf den vorliegenden Bebauungsplan zu, wie die überschlägige Prüfung potenzieller Umwelteinwirkungen (siehe Anlage 3) zeigt.

1.3 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB

Die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erfolgt im Regelverfahren gemäß §§ 3 und 4 BauGB. Ansonsten erfolgt die Abwicklung der Planaufstellung im beschleunigten Verfahren.

Das heißt:

  • Keine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB
  • Kein Umweltbericht nach § 2a BauGB
  • Kein Hinweis auf verfügbare Arten umweltrelevanter Informationen nach § 3 Abs. 2 S. 2 BauGB
  • Keine zusammenfassende Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB
  • Kein Monitoring nach § 4c BauGB
  • Die zulässige Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO ist kleiner 70.000 m². Anwendbarkeit von § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB ist gegeben.
  • Vorprüfung unter Berücksichtigung der Kriterien in Anlage 2 BauGB (zu § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB)
  • Umweltbelange werden nach § 1 Abs. 6 und 7 BauGB berücksichtigt
  • Eine Zulässigkeit für UVP-pflichtige Vorhaben wird nicht begründet
  • FFH-Gebiete und Vogelschutzgebiete werden nicht beeinträchtigt
  • Kein Ausgleich erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig waren nach § 34 BauGB

1.4 Verfahrensschritte

Verfahrensschritt

Datum

Aufstellungsbeschluss (gemäß § 2 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 13a BauGB) am

 

Ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt der Gemeinde Limburgerhof mit dem Hinweis, dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden soll, am

 

Ortsübliche Bekanntmachung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung (gemäß § 3 Abs. 1 BauGB) im Amtsblatt der Gemeinde Limburgerhof am

 

Beteiligung der Öffentlichkeit (gemäß § 3 Abs. 1 BauGB) im Zeitraum

bis einschließlich

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (gemäß § 4 Abs. 1 BauGB) mit Schreiben vom

 

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (gemäß § 4 Abs. 1 BauGB) bis einschließlich

 

Ortsübliche Bekanntmachung der Offenlage im Amtsblatt der Gemeinde Limburgerhof am

 

Offenlage (gemäß § 3 Abs. 2 BauGB) im Zeitraum

bis einschließlich

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (gemäß § 4 Abs. 2 BauGB) mit Schreiben vom

 

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (gemäß § 4 Abs. 2 BauGB) bis einschließlich

 

Satzungsbeschluss (gemäß § 10 Abs. 1 BauGB) am

 

2. Geltungsbereich, Größe, Änderung des Bebauungsplans „Speyerer Straße“ in einem Teilbereich, Lage

2.1 Geltungsbereich, Größe

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans der Innenentwicklung „Alte und Neue Kolonie“ hat eine Größe von insgesamt 80,76 ha und wird wie folgt begrenzt:

  • im Norden durch Teilbereich der Brunckstraße Fl.-Nr. 919,
  • im Osten durch Teilbereiche der Speyerer Straße Fl.-Nr. 616/15, Fl.-Nr. 787/2,
  • im Süden durch Teilbereiche Berliner Platz Fl.-Nr. 672/2, der Knospstraße mit den Fl.-Nrn. 673/2 und 673/1,
  • im Westen durch Teilbereiche der Kaiserallee Fl.-Nr. 831/2, der Hanserstraße Fl.-Nr. 748/2, der Carostraße mit der Fl.-Nr. 664/2, des Gehweges Fl.-Nr. 664/10, der Sieglestraße Fl.-Nr. 832 und der Carl-Bosch-Straße mit den Fl.-Nrn. 920/37, 920/38, 920/39 und 920/40.

Lage und Grenzen können dem nachstehenden Lageplan entnommen werden.

Datengrundlage: Geobasisinformationen der Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinland-Pfalz (Zustimmung vom 15. Oktober 2002)

2.2 Bebauungsplan „Speyerer Straße“ - außer Kraft setzen und Ersetzen eines Teilbereiches

Mit dem Bebauungsplan der Innenentwicklung „Denkmalschutzzone Alte und Neue Kolonie“ wird der Bebauungsplan „Speyerer Straße“ vom 08.07.2010 in einem Teilbereich außer Kraft gesetzt und durch diesen ersetzt. Betroffen hiervon sind die an die Speyerer Straße angrenzenden Grundstücke Fl.-Nrn. 784, 785, 786, 787, 873, 874, 875, 876, 877 und 878, die Straßengrundstücke 672/3, 672/4 sowie Teilflächen der Straßengrundstücke „Sieglestraße“, Fl.-Nr. 832 und „Berliner Platz“, Fl.-Nr. 672/2 und eine Teilfläche der Grünfläche „Berliner Platz“, Fl.-Nr. 672. Dieser Bereich ist im nachstehenden Lageplan gelb hinterlegt; im Planteil I, „Bebauungsplan“ sind die jeweiligen Geltungsbereiche eingetragen.

Datengrundlage: Geobasisinformationen der Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinland-Pfalz (Zustimmung vom 15. Oktober 2002)

2.3 Lage

Das Plangebiet mit den Wohngebieten „Alte und Neue Kolonie“, dem ehemaligen „Feierabendhaus“, das 2011 zu einem Wohngebäude umgebaut und einen Anbau erhielt und der Grünanlage „Berliner Platz“ liegt zentral im Südteil Limburgerhofs. Im Osten grenzt es an die Einkaufs- und Geschäftsstraße „Speyerer Straße“ an, südlich der Knospstraße an die Reihenhausbebauung „Berliner Platz“ und an die Einzelhausbebauung des „Roten Dorfes“, westlich der Kaiserallee mit Grünfläche, Garagen und Reihenhausbebauung befindet sich die Carl-Bosch-Schule und angrenzend eine Kindertagesstätte. Nördlich der Brunckstraße grenzt Einzelhaus- und Reihenhausbebauung an. Die katholische und protestantische Kirche sind gut zu Fuß zu erreichen, ebenso der Bahnhof. 

Die Straßen sind rasterförmig angeordnet. Das Gebiet wird umgrenzt von der Speyerer Straße im Osten, der Knospstraße im Süden, der Kaiserallee im Westen und der Brunckstraße im Norden. Durch das Plangebiet verlaufen in Ost-West-Richtung Sieglestraße, Berliner Platz / Hanserstraße und in Nord-Süd-Richtung Vischerstraße, Knietschstraße und Carostraße. Ferner werden in der Neuen Kolonie Grundstücke gartenseitig durch private Wege erschlossen.

3. Historische Entwicklung, Denkmalschutz4

Die BASF Ludwigshafen erwarb 1899 das Limburger Hofgut. Auf einer Teilfläche entstand nach den Plänen von Eugen Haueisen, Ludwigshafen, 1900/1901 die Arbeiterwohnsiedlung „Alte Kolonie“. Das Gebiet ist in ein kleinteiliges Raster aufgeteilt und einheitlich mit 63 klein dimensionierten Doppelhäusern bebaut.

Es handelt sich dabei um 1½ -geschossige, unverputzte Ziegelbauten über Hausteinsockel, mit stichbogigen Öffnungen und flachgeneigten, traufständigen Satteldächern mit Schopfwalmen (auch Krüppelwalmdächer genannt). Zu jedem Anwesen gehört ein rückwärtig angelegter eingeschossiger Anbau und ein kleiner Garten.

Die Anlage ist weitgehend original erhalten.

Einzelelemente, wie Fassade mit Sprossenfenstern, Klappläden und Natursteinsockel, die Dachform und Dacheindeckung, das eingeschossige Nebengebäude und der Garten sowie die Einfriedung mit Rundstängelzäunen, die durch Jägerzäune ersetzt wurden, sind zu erhalten.

Die jüngere, ursprünglich größer geplante Neue Kolonie, südlich an die Alte Kolonie anschließend, wurde 1913 ff. nach Plänen des Architekten Theodor Fischer aus München angelegt. Im Gegensatz zur älteren Siedlung, die ausschließlich Doppelhäuser umfasst, besteht die Neue Kolonie aus unterschiedlich langen Häuserreihen mit insgesamt 98 Wohneinheiten. Die kleinsten Hausgruppen bestehen aus zwei Mittelhäusern und 2 Endhäusern und die größte Hausgruppe besteht aus 10 Mittelhäusern und 2 Endhäusern. Es handelt sich um 1½-geschossige Putzbau- ten mit steilen, ausgebauten Satteldächern in Trauflage, zum Teil mit Schopfwalmen (auch Krüppelwalmdächer genannt) und unterschiedlich geformten Gauben. Die Eingänge sind paarweise angeordnet und unter korbbogigen Loggien von der Straße in den Baukörper zurückgenommen. Zu diesem führen zweiläufige Freitreppen.

Auch hier gehört zu jedem Haus ein rückseitig liegender eingeschossiger Anbau und eine kleine Gartenfläche.

Im Gegensatz zur gleichförmig angelegten Alten Kolonie ist die Neue Kolonie durch eine für eine Arbeitersiedlung ungewöhnlich gestalterische differenzierte Anordnung und Gliederung der Wohnhäuser gekennzeichnet.

Auch diese Anlage ist weitgehend original enthalten. Die das Erscheinungsbild mittragenden Einzelelemente wie die Fassade mit Sprossenfenstern, Klappläden, die Dachform und Dacheindeckung mit Biberschwanztonziegeln, die Treppenaufgänge und die Einfriedung mit Holzlatten sind zu erhalten.

4 siehe auch Rechtsverordnung zur Unterschutzstellung der Denkmalzone „Alte und Neue Kolonie Limburgerhof“, Amtsblatt Landkreis Ludwigshafen 1993, Nr. 23 vom 16.09.1993

Im Südosten der Gesamtanlage befindet sich das in einer Platzanlage eingebundene (ehemalige) Feierabendhaus, der damalige ideelle Mittelpunkt der Siedlung. Es wurde 1913 gleichzeitig mit der Neuen Kolonie nach Plänen des Architekten Theodor Fischer erbaut und dokumentiert nicht zuletzt die Fürsorge des Arbeitgebers auch im sozialen Bereich. Es handelt sich um eine in der Achse des Berliner Platzes gelegene, an klassizistischen Schlossbauten orientierte Anlage. Das Gebäude ist ein großvolumiger, zweigeschossiger (mittlerweile dreigeschossiger), verputzter mit Satteldächern versehener Baukörper, den drei unterschiedlich ausgebildete Fassaden kennzeichnen. Die Hauptfassade, zum Platz hingewandt, weist zwei giebelständige Seitenrisalite auf, zwischen denen die Freitreppe zum (ehemaligen) Haupteingang angeordnet ist.

Die Alte und Neue Kolonie Limburgerhof mit Feierabendhaus und Grünfläche Berliner Platz wurde mit der am 17.09.1993 in Kraft getretenen Rechtsverordnung als Denkmalzone mit der Bezeichnung „Alte und Neue Kolonie Limburgerhof“ unter Denkmalschutz gestellt. Die Rechtsverordnung wurde im Amtsblatt des Landkreises Ludwigshafen (heute Rhein-Pfalz-Kreis), Nr. 23 vom 16.09.1993, S. 101 - 108, verkündet.

„Schutzzweck der Denkmalzone (§ 3 Rechtsverordnung) ist die Erhaltung der im Jahre 1900/1901 nach den Plänen von Eugen Haueisen und der 1913 ff. nach den Plänen von Theodor Fischer aus München entstandenen Arbeiterwohnsiedlung der BASF Ludwigshafen. Die Gesamtanlage stellt ein Zeugnis insbesondere des geistigen und künstlerischen Schaffens, des handwerklichen und technischen Wirkens dar. Sie ist ein kennzeichnendes, städtebauliches Merkmal der Gemeinde Limburgerhof. An der Erhaltung und Pflege besteht aus wissenschaftlichen, künstlerischen und städtebaulichen Gründen, sowie zur Förderung des geschichtlichen Bewusstseins und zur Belebung und Werterhöhung der Umwelt ein öffentliches Interesse (§ 3 Ziffern 1a, 1c, 2a, b, c Denkmalschutz- und -pflegegesetz -DSchPflG- i.d.F. vom 23.03.1978, GVBl. S. 159 ff.)“

„Der Denkmalwert (§ 4 Rechtsverordnung) bezieht sich auf die städtebauliche Anlage von zwei räumlich aneinandergrenzenden Wohnsiedlungen sowie einer dazugehörenden Parkanlage mit einem Feierabendhaus. Der Denkmalwert kommt dem geschlossenen historischen Baubestand mit seinem äußeren Erscheinungsbild und seiner planvollen städtebaulichen Anordnung und Gruppierung zu.“

Bis Ende der 1990er Jahre befanden sich die Häuser der „Alten und Neuen Kolonie“, Feierabendhaus und Grünfläche Berliner Platz in alleinigem Eigentum der BASF Ludwigshafen. Im Juli 1999 begann die BASF mit dem Verkauf der Häuser an bisherige Mieter und Dritte.

Die Kreisverwaltung des Landkreises Ludwigshafen (heute Rhein-Pfalz-Kreis) erstellte im November 1999 ein Arbeitspapier zur Zulässigkeit/Unzulässigkeit von baulichen und sonstigen Maßnahmen in der Denkmalzone „Alte und Neue Kolonie“, mit Ausnahme des Feierabendhauses, zur Steuerung der weiteren Entwicklung.

Nach dem Verkauf des Feierabendhauses wurde dieses zunächst als Gasthaus weiterbetrieben. Auf Grundlage einer bau- und denkmalrechtlichen Genehmigung wurde das historische Gebäude 2011 zu einem Wohnhaus umgebaut und gleichzeitig nach Abriss des Küchentraktes aus dem Jahr 1988 auf der Westseite ein dreigeschossiger Wohnanbau errichtet. Die Veränderungen des historischen Gebäudes ordnen sich in das Gesamterscheinungsbild und die Gebäudekubatur ein. Die äußere Gestaltung des historischen Gebäudes ist nach der 2011 erteilten Bau- und denkmalrechtlichen Genehmigung zu erhalten. Auch der gleichzeitig auf der Westseite erfolgte Wohnanbau hat den Denkmalwert des historischen Gebäudes nicht wesentlich zu beeinträchtigen.

4. Planungsanlass, Ziel und Zweck

Die Bewahrung der Alten und Neuen Kolonie einschließlich des ehemaligen Feierabendhauses und des Berliner Platzes mit der weitgehend original erhaltenen planvollen städtebaulichen Anordnung und Gruppierung und dem geschlossenen historischen Baubestand mit seinem äußeren Erscheinungsbild ist ein städtebauliches, kulturelles und gesellschaftliches Anliegen von hohem Rang und steht im besonderen Interesse der Allgemeinheit und ebenso ihrer Bewohner/-innen. Aus diesem Grund wurde die Rechtsverordnung über die Denkmalzone „Alte und Neue Kolonie Limburgerhof“ am 17.09.1993 in Kraft gesetzt.

In der Vergangenheit hat sich die Um- und Durchsetzung der hier verankerten Ziele als wenig praktikabel erwiesen. Dies gilt auch letztlich für das von der Kreisverwaltung im November 1999 erstellte Arbeitspapier.

Dies veranlasst die Gemeinde im Einvernehmen mit der Baugenehmigungsbehörde und mit den Denkmalbehörden örtliche Bauvorschriften gemäß § 88 LBauO zu erlassen und mit dem Bebauungsplan die Grundlagen für eine Verbesserung der Wohnqualität und des Wohnumfeldes zu schaffen, ohne den historischen Bestand zu beeinträchtigen. Es geht darum, den historischen Charakter des Ortsteils und dessen Besonderheiten zu erhalten und behutsam weiterzuentwickeln.

5. Planungsgrundlage

Als kartografische Planungsgrundlage dient eine digitale Grundkarte des automatisierten Liegenschaftskatasters. Der vorliegende Plan wurde unter Einsatz eines geografischen Informationssystems (GIS) digital erstellt.

Punktuell wurden die Straßenräume vermessungstechnisch überprüft, um festzustellen, inwieweit die Straßenbegrenzungslinien im Katasterplan von denen der ausgebauten Straßen abweichen.

6. Planungsrechtliche Situation

6.1 Verhältnis zum Einheitlichen Regionalplan Rheinpfalz (VRRN)

Im Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar wird das Plangebiet als bestehende Siedlungsfläche (Wohnen) dargestellt. Der Bebauungsplan der Innenentwicklung (§13a BauGB) „Denkmalschutzzone Alte und Neue Kolonie“ steht somit im Einklang mit dem gültigen Einheitlichen Regionalplan Rhein-Neckar.

6.2 Verhältnis zum Flächennutzungsplan der Gemeinde Limburgerhof

Der Flächennutzungsplan II der Gemeinde Limburgerhof stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche dar und kennzeichnet es als denkmalgeschützte Gesamtanlage „Alte und Neue Kolonie Limburgerhof“ gemäß der Rechtsverordnung vom 16.09.1993.

6.3 Verhältnis zum Bebauungsplan „Speyerer Straße“

Der Bebauungsplan „Speyerer Straße“ vom 08.07.2010 enthält eine ca. 4.500 m² große Teilfläche der Alten und Neuen Kolonie und setzt dies als allgemeines Wohngebiet und als Grünfläche fest.

Der Bebauungsplan der Innentwicklung gem. § 13a BauGB "Speyerer Straße" wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes der Innenentwicklung "Denkmalschutzzone Alte und Neue Kolonie" außer Kraft gesetzt und zeitgleich durch diesen ersetzt. Der Bebauungsplan "Denkmalschutzzone Alte und Neue Kolonie" tritt mit seiner Bekanntmachung in Kraft.

7. Prüfergebnis potenzieller erheblicher Umwelteinwirkungen / Naturschutzrechtliches Ausgleichserfordernis

7.1 Überschlägige Prüfung potenzieller erheblicher Umwelteinwirkungen - Vorprüfung unter Berücksichtigung der Kriterien in Anlage 2 BauGB

Die Vorprüfung erfolgte unter Berücksichtigung der Kriterien in Anlage 2 BauGB (zu § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) (siehe Anlage 3). Dabei wurde die Einschätzung erlangt, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umwelteinwirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Ebenso gibt es keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter (FFH-Gebiete, europäische Vogelschutzgebiete). Auch wird durch den Bebauungsplan, der reines Wohngebiet (WR) und eine öffentliche Grünfläche vorsieht, keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet werden, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen.

7.2 Eingriffe in Natur und Landschaft / Ausgleichserfordernis

Hinsichtlich der Auswirkungen auf den Naturhaushalt sowie das Orts- und Landschaftsbild werden keine über das bisherige Maß hinausgehenden Nutzungen oder Inanspruchnahmen von Natur und Landschaft zugelassen. Ein naturschutzrechtlicher Ausgleich ist darüber hinaus gemäß § 1a Abs. 3 BauGB nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind bzw. nach § 34 BauGB zulässig waren. Der Bebauungsplan vergrößert gegenüber § 34 BauGB nicht die zulässige Grundfläche, die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

Die öffentliche Grünfläche bleibt vollständig erhalten.

8. Vorgehensweise

Mitgliederinnen und Mitglieder der Fraktionen des Gemeinderats Limburgerhof, des Ausschusses für Bauen, Energie und Umwelt, Herr Bürgermeister Poignée, Frau Mata und Herr Bräunling, Fachbereich Bauen, Frau Hüther, Generaldirektion Kulturelles Erbe, Landesdenkmalpflege und Herr Pack, Kreisverwaltung Rhein-Pfalz-Kreis, Untere Denkmalschutzbehörde haben sich intensiv mit dem Plangebiet „Denkmalschutzzone Alte und Neue Kolonie“ befasst. Hierauf bauen der Bebauungsplan mit seinen planungsrechtlichen Festsetzungen und die örtliche Bauvorschriften auf.

Der Bebauungsplan enthält 3 Quartiersbereiche, den Quartiersbereich A „Alte Kolonie“, den Quartiersbereich B „Neue Kolonie“ und den Quartiersbereich C „Ehemaliges Feierabendhaus“ sowie die Grünfläche D „Berliner Platz“. Die Festlegungen innerhalb der Quartiersbereiche erfolgen grundsätzlich nach einheitlichen Kriterien, wobei Besonderheiten der Grundstücke (Zuschnitt, Lage) berücksichtigt werden.

Teil I mit der Planzeichnung umfasst alle 3 Quartiersbereiche und die Grünfläche „Berliner Platz“.

Teil II enthält für die jeweiligen Quartiersbereiche A, B und C und die Grünfläche „Berliner Platz“ die planungsrechtlichen Festsetzungen.

Teil III enthält die jeweiligen örtlichen Bauvorschriften.

Die planungsrechtlichen Festsetzungen (Teil II) für die Quartiersbereiche A, B, C sind gleich gegliedert; ebenso die örtlichen Bauvorschriften (Teil III). Beispiel Teil II, Gebäudehöhen: Ziffern A.3 (alte Kolonie), B 3 (neue Kolonie) und C 3 (Ehemaliges Feierabendhaus). Beispiel Teil III, Fenster: Ziffern A 2.1.5 (alte Kolonie), B 2.1.5 (neue Kolonie) und C 2.1.5 (Ehemaliges Feierabendhaus).

Die Anlage „Planteil Einfriedungen“ enthält für die 3 Quartiere A, B, C die zeichnerische Darstellung der Einfriedungen.

Die Straßenverkehrsflächen des Bebauungsplans entsprechen den tatsächlichen Straßenverkehrsflächen. Diese liegen zum Teil auf den  Privatgrundstücken.

9. Städtebauliche Konzeption

Das Plangebiet prägen die unterschiedlich gestalteten Quartiere „Alte Kolonie“ (A) und „Neue Kolonie“ (B), die räumlich aneinandergrenzen, das ehemalige Feierabendhaus (Quartier C) und die Parkanlage „Berliner Platz“, die zu erhalten sind. Umbauten und Nutzungsänderungen im Inneren der historischen Wohngebäude und der historischen Anbauten, die sich nicht auf das Äußere auswirken, sowie die mögliche Errichtung eines Gebäudes im Anschluss an den historischen Anbau dienen der Erhaltung und Fortentwicklung des Ortsteils unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bewohner. Vorhandene stadtbildprägende Elemente, wie Gebäudestellungen, Fassadengestaltungen, Dachformen, Dachneigungen, Gebäudehöhen, bleiben unverändert. Für die verschiedenen Quartiere gelten jeweils bauplanungsrechtliche und örtliche Vorschriften. Das Plangebiet bildet mit seiner weitgehend original erhaltenen Grundriss- und Aufrissstruktur ein planvolles Ensemble, das durch seine harmonische und abwechslungsreiche Gestaltung in Form, Farbe und Struktur besticht.

Die „Alte Kolonie“ (Quartiersbereich A) mit ihren 63 Doppelhäusern wird geprägt durch einheitlich gestaltete 1½- geschossige, unverputzte Ziegelbauten mit 30° geneigten Satteldächern im Schopfwalmen (auch Krüppelwalmdächer genannt) und eingeschossigen rückwärtigen Anbauten. Im Gegensatz zu der einheitlich angelegten „Alten Kolonie“ sind die Wohnhäuser der „Neuen Kolonie“ (Quartiersbereich B) in unterschiedlich langen Häuserzeilen differenziert angeordnet und gegliedert. Bei den 98 Wohneinheiten handelt es sich um Putzbauten mit steilen, 56° geneigten, ausgebauten Satteldächern in Trauflage, zum Teil mit Schopfwalmen (auch Krüppelwalmdächer genannt) und unterschiedlich gestalteten Gauben bzw. Zwerchgiebeln.

Bei dem ehemaligen Feierabendhaus (Quartiersbereich C), das 2011 zu einem Wohnhaus umgebaut wurde, handelt es sich um eine an klassizistische Schlossbauten angelehnte Anlage. Der großvolumige Putzbau hat drei unterschiedlich ausgebildete Fassaden. Die zum Berliner Platz hingewandte Hauptfassade weist zwei giebelständige Seitenrisalite auf. Anstelle des Küchentraktes erfolgte 2011 ein Wohnanbau, der den Denkmalwert des historischen Gebäudes nicht wesentlich beeinträchtigt hat.

Der Bebauungsplan trifft für die Quartiersbereiche A, B und C nach einheitlichen Grundsätzen die entsprechenden Vorschriften.

  • Mit der Festsetzung „Reines Wohngebiet“ (WR) für die drei Quartiersbereiche A, B und C wird der bisherigen Nutzung entsprochen.
  • Die festgesetzten Grundflächenzahlen orientieren sich an der vorhandenen Bebauung.
  • Die festgesetzten Bauweisen mit abweichender Bauweise in den Quartiersbereichen A und B und offener Bauweise im Quartiersbereich C orientieren sich ebenfalls an der vorhandenen Bebauung.
  • Die historischen Gebäude (Hauptgebäude und Anbauten) werden mittels Baulinien und die möglichen Anbauten mittels Baugrenzen festgesetzt.
  • Die Hauptfirstrichtung wird entsprechend der vorhandenen Bebauung festgesetzt. Im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ stehen die Hauptgebäude traufständig zu den angrenzenden Straßen. Dies trifft auch auf die Gebäudezeilen im Quartiersbereich B „Neue Kolonie“ zu. Im Quartiersbereich C „Ehemaliges Feierabendhaus“ werden die Firstrichtungen ebenfalls entsprechend der vorhandenen Bebauung festgesetzt.
  • Gebäudehöhen werden in den Quartiersbereichen nach einheitlichen Grundsätzen differenziert festgesetzt. Diese Festsetzungen erfolgen um das besondere Ortsbild, das städtebauliche Ensemble sowie die differenzierten Grundriss- und Aufrissstrukturen einerseits zu erhalten, andererseits aber auch fortzuentwickeln und zusätzlich Wohnraum durch gartenseitige Anbauten zu ermöglichen.
  • Dachformen und Dachneigungen werden nach einheitlichen Grundsätzen in den Quartiersbereichen A, B und C festgesetzt. Hinzu kommen Dachgauben und Zwerchgiebel in den Quartiersbereichen B und C. Ortsbildprägend ist das Satteldach mit Schopfwalm (auch Krüppelwalmdach genannt) mit einer Neigung von 30° im Quartiersbereich A und 56° Neigung im Quartiersbereich B. Die Dächer im Quartiersbereich C haben unterschiedliche Neigungen. Anbauten haben sich der bestandsgeschützten Bebauung unterzuordnen.

Garagen und Carports sind unzulässig mit Ausnahme der Tiefgarage unter der Teilfläche 2 des ehemaligen Feierabendhauses im Quartiersbereich C. Die Standorte der Stellplätze in den Quartiersbereichen A, B und C sind genau festgelegt. Im Quartiersbereich A sind pro Baugrundstück i.d.R. 2 Stellplätze hintereinander möglich. Im Quartiersbereich B sind Stellplätze i.d.R. für Grundstücke mit Kopfbauten zulässig und im Quartiersbereich sind sie senkrecht zur Hanser- und Knospstraße festgesetzt.

Die im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinien entsprechen den tatsächlichen Straßenbegrenzungen. Die Straßenflächen nehmen zum Teil Flächen angrenzender privater Grundstücke in Anspruch. Die öffentliche Grünfläche „Berliner Platz“ bleibt als Parkanlage unverändert. Lage und Gestaltung der Einzäunungen werden für den Gebietscharakter der „Kolonien“ als wesentlich angesehen.

Um zu einheitlichen Festsetzungen für die jeweiligen Quartiersbereiche A „Alte Kolonie“ und B „Neue Kolonie“ zu kommen, wird der Bebauungsplan „Speyerer Straße“ in dem Teilbereich aufgehoben und durch den vorliegenden Bebauungsplan ersetzt, der die Liegenschaften der „Alten Kolonie“ und „Neuen Kolonie“ umfasst, die unmittelbar an den Straßenraum der Speyerer Straße angrenzen (s. auch Begründung, Ziffer 3.2). Anlage 2 „Bebauungsplan „Speyerer Straße““ enthält einen Auszug aus dessen Planurkunde mit den bisher gültigen Festsetzungen für die o.g. Liegenschaften. Im Wesentlichen steht - unter Beibehaltung der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 - eine Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksflächen mittels Baugrenzen eine Reduzierung der Nutzungsmöglichkeiten nach Art der baulichen Nutzung gegenüber, insbesondere sind die Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke künftig nur noch ausnahmsweise statt generell zulässig. Solche Nutzungen werden bisher in dem betroffenen Gebiet nicht ausgeübt.

10. Planinhalte Bebauungsplan

10.1 Art der baulichen Nutzung

Festgesetzt wird für alle 3 Quartiersbereiche A „Alte Kolonie“, B „Neue Kolonie“ und C“ Ehemaliges Feierabendhaus“ ein reines Wohngebiet (WR) in dem neben Wohngebäuden ausnahmsweise Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen, sowie Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke zulässig sind. Zulässig sind auch Räume für die Berufsausbildung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben (§13 BauNVO). Dies entspricht der vorhanden Bebauung und Nutzung des Plangebiets und auch den mit der Planung verbundenen Zielen.

10.2 Maß der baulichen Nutzung

In den Quartiersbereichen A „Alte Kolonie“ und C „Ehemaliges Feierabendhaus“ wird die Grundflächenzahl (GRZ) jeweils mit 0,4 festgesetzt.

Der Quartiersbereich B „Neue Kolonie“ hat unterschiedliche Grundstücksgrößen (von ca. 187 m² bis ca. 457 m²) und ist - bei gleichen Grundrissgrößen der Wohngebäude - unterschiedlich dicht bebaut. Mit den festgesetzten Grundflächenzahlen zwischen 0,4 und 0,58 wird dem Rechnung getragen und Erweiterungsbauten werden nach einheitlichen Grundsätzen ermöglicht.

In allen 3 Quartiersbereichen A, B und C darf die zulässige Grundfläche durch die Grundflächen von Stellplätzen mit ihren Zufahrten und von Nebenanlagen i. S. des § 14 BauNVO bis zu einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 überschritten werden.

Bei einer Bebauung der Grundstücke sind in jedem Einzelfall entsprechende Nachweise zu führen. Ausgenommen hiervon Einfriedungen (Zaun- und Toranlagen).

10.3 Gebäudehöhen und Höhen sonstiger baulicher Anlagen

In den Quartiersbereichen A „Alte Kolonie“, B „Neue Kolonie“ und C „Ehemaliges Feierabendhaus“ dürfen die vorhandenen First- und Wandhöhen der historischen Wohngebäude und historischen Anbauten nicht verändert werden. Dies gilt auch für den Wohnanbau im Quartiersbereich C aus dem Jahr 2011. Ausnahmsweise können in den Quartiersbereichen A und B bei einer Dachsanierung bzw. Neueindeckung die Dächer der historischen Gebäude um jeweils max. 6 cm erhöht werden.

Für die möglichen Wohnanbauten im Anschluss an die historischen Anbauten der Quartiersbereiche A und B sowie für Pergolen und Überdachungen sind die jeweiligen Gebäudehöhen genau festgelegt.

10.4 Bauweise

Für alle 3 Quartiersbereiche A „Alte Kolonie“, B „Neue Kolonie“ und C „Ehemaliges Feierabendhaus“ wird abweichende Bebauung gem. § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt.

Im Quartiersbereich A haben die historischen Gebäude (Wohngebäude und historische Anbauten) unverändert an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu stehen.

Im Quartiersbereich B haben die historischen Mittelhäuser unverändert beidseitig und die Endhäuser einseitig ihren Standort an der gemeinsamen Grundstücksgrenze; ebenso die historischen Anbauten.

Die zu verglasenden neuen Anbauten der Quartiersbereiche A und B können unter Einhaltung der Brandschutzvorschriften einseitig oder beidseitig an die gemeinsame Grundstücksgrenze herangebaut werden.

Im Quartiersbereich C grenzt das historische Gebäude an die Straßenbegrenzungslinie der Knospstraße. In Nordwest-Südost-Richtung ist das Gebäude rd. 37,30 m lang und in Südwest-Nordost-Richtung einschließlich Wohnanbau ca. 38,60 m lang.

10.5 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen

In den Quartiersbereichen A und B sind die Grundstücksflächen, die mit historischen Gebäuden überbaut sind (Hauptgebäude, Teilflächen 1a bzw. 1b, historische Anbauten, Teilflächen 2a bzw. 2b) und im Quartiersbereich C das historische ehemalige Feierabendhaus (Teilfläche 1) mit Baulinien festgesetzt. Lediglich ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten von bestimmten Gebäudeteilen (siehe Textfestsetzungen Teil II, A.5.1. und A.5.2., B.5.1. und B.5.2. und C.5.1. und 5.2.) ist zulässig.

In den Quartiersbereichen A und B sind nur innerhalb der durch Baugrenzen bestimmten Grundstücksflächen auf dem Teilflächen 3a bzw. 3b verglaste Anbauten (Wintergärten) und auf den Teilflächen 4a bzw. 4b Überdachungen, Terrassen und Pergolen zulässig (siehe Textfestsetzungen Teil II, A.5.3. und B.5.3.). Mit diesen Festsetzungen wird die Ausdehnung möglicher Anbauten einheitlich festgelegt.

Im Zusammenspiel mit Gestaltung und Material (siehe örtliche Bauvorschriften Teil III, A.2., A.3., A.4., B.2., B.3. und B.4.) ist ein einheitliches Erscheinungsbild beabsichtigt, die der Denkmalqualität des Gebietes dienen soll.

Die überbaubare Fläche des Wohnanbaus im Quartiersbereich C an das historische Feierabendhaus ist mittels Baugrenzen festgelegt.

10.6 Stellplätze

Stellplätze mit ihren Zufahrten sind in den Quartiersbereichen A „Alte Kolonie, B „Neue Kolonie“ und C „Ehemaliges Feierabendhaus“ ausschließlich auf den hierfür festgesetzten Flächen zulässig. Diese Flächen sind in der Planurkunde (Teil I) eingetragen.

Im Quartiersbereich A sind die Stellplätze pro Grundstück im Bauwich hintereinander angeordnet (Sta1/Sta2 bzw. Stb1/Stb2).

Im Anschluss an die an der vorhandenen Straße angrenzenden Stellplätze (Sta1 bzw. Stb1) kann jeweils ein zweiter (Sta2 bzw. Stb2) angelegt werden. Nur bei den Eckgrundstücken Brunckstraße/Speyerer Straße und Sieglestraße/Speyerer Straße sind 2 Stellplätze nebeneinander ausgewiesen, da vorhandene Straßenbäume in der Speyerer Straße die ansonsten übliche Anordnung der Stellplätze nicht zulassen. Insgesamt können im Quartiersbereich A 63 zusätzliche Stellplätze auf den Privatgrundstücken angelegt werden.

Im Quartiersbereich B sind Stellplätze auf den Eckgrundstücken ausgewiesen, bei denen die Grundstücksbreite zwischen Eckhaus und Straßenbegrenzungslinie einen Stellplatz nach den Vorschriften der LBauO zulässt. Insgesamt sind 32 Stellplätze vorgesehen.

Im Quartiersbereich C sind die Stellplatzflächen mit ihren Zufahrten an der Knospstraße und Hanserstraße festgesetzt. In der Tiefgarage des Wohnanbaus befinden sich 10 weitere Stellplätze. Ansonsten sind Garagen und über- dachte Stellplätze (Carports) in den Quartiersbereichen A, B und C generell unzulässig.

10.7 Nebenanlagen

Die textlichen Festsetzungen „Nebenanlagen“ für die Quartiersbereiche A, B und C (s. Teil II, Ziffern A.9., B.9. und C.9.) unterscheiden in Nebenanlagen die Gebäude sind und solche, die es nicht sind sowie in solche, die mit den Wohngebäuden verbunden sind.

Gebäude sind, so die Begriffsbestimmung gemäß § 2 Abs. 2 S. 1 LBauO, selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. Neben der selbständigen Benutzbarkeit, der Überdachung, dem Schutz- zweck muss ein Gebäude von Menschen betreten werden können, d. h. es muss so dimensioniert sein, dass ein erwachsener Mensch ohne besondere Anstrengung in aufrechter Haltung in das Gebäude hineingehen kann.

Auf dem Baugrundstücken in den Quartiersbereichen A und B sind Nebenanlagen als Gebäude zulässig. Wird kein verglastes Gebäude (Wintergarten) errichtet, darf an dessen Stelle eine Nebenanlage als Gebäude bis 30 m³ um- bauten Raums an dem definierten Standort errichtet werden.

Eine weitere Nebenanlage als Gebäude darf bis 12 m³ umbauten Raums groß sein. Der Standort ist ebenfalls definiert. Die Größenbegrenzungen haben zum Ziel, das noch ausreichend Freiflächen verbleiben.

Zu den Nebenanlagen, die keine Gebäude sind, zählen beispielsweise Spielgeräte, Spielplätze, Wasserbecken ohne Überdachung. Sie sind im Gartenbereich grundsätzlich zulässig. E-Ladestationen sind auf den festgesetzten Stellplatzflächen zulässig. Zu beachten ist, dass bei der Herstellung von Nebenanlagen und Stellplätzen die Grund- flächenzahl von insgesamt 0,6 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht überschritten werden darf.

Einen Sonderfall bilden die Boxen/Schränke im Quartiersbereich A, die auf den Stellplatzflächen Sta2 bzw. Stb2, zulässig sind und dabei eine max. 2 m² große Grundfläche und eine Höhe bis 1,4 m einhalten müssen, um unter- halb der Brüstung der Erdgeschoss-Fenster zu bleiben.

In den Quartiersbereichen A, B und C sind Antennen und Parabolanlagen, Wärmetauscher hinsichtlich Größe und Standort definiert. Sie sollen möglichst wenig in die Gebäude eingreifen. Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sind in den Quartiersbereichen A und B nur auf den gartenseitigen Dächern und im Quartiersbereich C nur auf dem Wohnanbau zulässig. Dem Erscheinungsbild des Straßenraums wird Vorrang eingeräumt.

10.8 Einfriedungen

Einfriedungen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Auch sie sind denkmalpflegerisch für das Ortsbild relevant. In einem gesonderten Plan ist die jeweilige Lage und Einfriedungsart festgelegt (sie- he Anlage 1). Festlegungen zu Gestaltung, Material und Farbe werden in Teil III „Örtliche Bauvorschriften“, Ziffern A.6., B.6. und C.5. getroffen.

10.9 Landespflegerische Maßnahmen

Der Gestaltung und Pflege der Freiflächen, insbesondere der Vorgartenflächen, kommt aus städtebaulicher und aus denkmalpflegerischer Sicht große Bedeutung zu. In den Quartiersbereichen A und B wird die Lage der Vorgartenflächen genau festgelegt. Außerdem wird vorgeschrieben, dass sie als begrünte Flächen zu erhalten bzw. wie- der anzulegen und zu pflegen sind. Reine Kies- und Schotterbeete, Platten und Kiesstreifen entlang der Hauptgebäude dürfen max. ein Drittel der Fläche einnehmen.

Die Bedachungen der in den Quartiersbereichen A und B zulässigen Anbauten sind zu begrünen, sofern die Dächer nicht verglast sind. Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie können mit einer Dachbegrünung kombiniert werden.

Im Quartiersbereich C sind die im Teil I (Planurkunde) gekennzeichneten Bäume (Platanen) und Hecken (Hainbuchen) zu erhalten und zu pflegen.

In allen 3 Quartiersbereichen sind die nicht bebaubaren und nicht bebauten Grundstücksflächen als Grün- bzw. Gartenflächen dauerhaft zu erhalten und zu pflegen.

Die öffentliche Grünfläche „Berliner Platz“ ist als Parkanlage zu erhalten und zu pflegen. Hierfür gibt es einen Pflanz- und Pflegeplan. Anpassungen aus gärtnerischen, landespflegerischen und gestalterischen Gründen sind zulässig.

11. Örtliche Bauvorschriften - Gestaltungssatzung -

Die örtlichen Bauvorschriften - Gestaltungssatzung - (siehe Teil III) beinhalten ebenso wie der Bebauungsplan mit Planurkunde (Teil I) und den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen (Teil II) die Anforderungen des Denkmalschutzes. Die Gestaltungsvorschriften der 3 Quartiersbereiche A „Alte Kolonie“, B „Neue Kolonie“ und C „Ehemaliges Feierabendhaus“ sind einheitlich gegliedert.

11.1 Innere Gestaltung der Hauptgebäude und der historischen Anbauten (siehe Teil III, Ziffern A.1., B.1. und C.1.)

Gemeinsam allen 3 Quartiersbereichen A, B und C ist, dass der Denkmalschutz sich nicht auf das Gebäudeinnere der historischen Anbauten erstreckt. Bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen sind zulässig, sofern sie sich nicht auf die äußere Gestaltung der Gebäude auswirken.

11.2 Äußere Gestaltung der Hauptgebäude und der historischen Anbauten sowie möglicher Anbauten (siehe Teil III, Ziffern A.2., B.2. und C.2.)

Kern der Vorschrift ist, die weitgehend original erhaltene städtebauliche Anordnung und Gruppierung und den geschlossenen historischen Baubestand mit seinem äußeren Erscheinungsbild der unterschiedlich gestalteten Quartiersbereiche A „Alte Kolonie“ und B „Neue Kolonie“ zu erhalten. Dies gilt auch für das ehemalige Feierabendhaus im Quartiersbereich C.

Die charakteristische äußere Gestaltung der Hauptgebäude und der historischen Anbauten wird genau beschrieben und festgesetzt. Weiterhin dient die Festlegung möglicher Anbauten in Ausdehnung, Gestaltung und Material dem Erhalt der Denkmalqualität, indem sie Bezug auf Bestandsbauten nimmt und die Einheitlichkeit fortschreibt. Auch der Festlegung der Farbgebungen fällt eine entscheidende Rolle zu.

11.2.1 Äußere Gestaltung im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ (siehe Teil III, Ziffer A.2.)

Charakteristisch und den Quartiersbereich A prägend sind die einheitlich als Doppelhäuser errichteten 1½- geschossigen unverputzten Ziegelbauten über Hausteinsockel mit stichbogigen Öffnungen und mit 30° geneigten traufständigen Satteldächern mit Schopfwalmen (auch Krüppelwalmdächer genannt) und die unverputzten an der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichteten historischen Anbauten, die ein gemeinsames 29° geneigtes Satteldach haben. Sie sind zu erhalten und dürfen grundsätzlich nicht verändert werden. Eine Ausnahme bilden die unverputzten Ziegelanbauten. Sie dürfen auch aufgrund der sehr geringen Wandstärken und der damit verbundenen Wärmeverluste mit rein mineralischen Wärmedämmputz, Stärke maximal 6 cm, gedämmt werden. Der Oberputz ist als Glattputz mit feiner Körnung auszuführen. Die leicht aus der Fassade hervortretenden Sandsteinfensterbänke sind entsprechend anzupassen.

Die Hausteinsockel sind unverändert zu erhalten.

Die Eingangsstufen können aus rotem Sandstein, entsprechend farbigen Betonstufen oder einfarbigen Spaltklinkern hergestellt werden. Diese Materialien sind bei einer Erneuerung zu verwenden.

Neben dem Sichtmauerwerk aus gelben Ziegeln prägen die Fassaden die einheitlich angeordneten Fenster- und Türöffnungen. Die gleichgroßen Fensteröffnungen der Erdgeschosse und die etwas kleineren Fensteröffnungen der Obergeschosse sind in allen 63 Doppelhäusern exakt an der gleichen Stelle in den Fassaden angeordnet. Die gemauerten Bögen der Öffnungen sind mit Werksteinen aus rotem Sandstein gefasst; ebenso der Abschluss der Laibungen mit Sohlbank. Die klar strukturierten Fassaden mit den jeweils beidseits der Fensteröffnungen angeordneten Klappläden als historische Elemente geben den Gebäuden ein unverwechselbares Erscheinungsbild.

Bei den Hauseingangstüren und Außentüren gilt der Grundsatz, noch vorhandene Originaltüren aus der Entstehungszeit der Gebäude zu erhalten und zu restaurieren, soweit es ihr Zustand zulässt.

Bei einem Ersatz der in den 1980er/19990er Jahren eingebauten Hauseingangstüren aus Kunststoff, sind diese entsprechend der ursprünglichen Gestaltung als Füllungstür mit teilweiser Verglasung herzustellen. Als Material ist aus Gründen des Denkmalschutzes Holz zu verwenden. Die meisten ursprünglichen Haustüren aus Holz sind vor Inkrafttreten der Denkmalzone seitens des damaligen Eigentümers in Kunststoffausführung ersetzt worden. Dies entspricht nicht dem Denkmalschutzgedanken, war aber zum Zeitpunkt der Unterschutzstellung hinzunehmen. Denkmalpflegerisches Ziel ist jedoch die Wiederherstellung des historischen Erscheinungsbildes sowie Materialgerechtigkeit entsprechend den historisch zur Entstehungszeit der Siedlung verwendeten Materialien. Diese Forderung ist nach Darstellung der Landesdenkmalpflege - Generaldirektion Kulturelles Erbe Rheinland-Pfalz - landesweit denkmalpflegerischer Standard und gilt auch für einen Ersatz der Fenster und Klappläden.

Die vorhandenen Fenstergrößen und -formate der historischen Gebäude dürfen nicht verändert werden. Bei einer Erneuerung sind sie gemäß den Vorschriften Teil III, Ziffer A.2.15. in Holz herzustellen. Die Sprossen sind als

„Wiener Sprossen“, auch als „unechte Sprossen“, „Denkmalsprossen“ bezeichnet, auszuführen, d.h. passende Sprossen werden beidseitig auf die Isolierscheibe aufgespiegelt. Nur Sprossen im Scheibenzwischenraum der Isolierverglasung sind unzulässig. Eingangstüren und Fenster sind in „cremeweiß“ zu streichen.

Gestaltung und Farben der Klappläden sind für die „Alte Kolonie“ in Teil III, Ziffer A.2.1.6 festgelegt. Wenn sie erneuert werden, dann sind sie in Holz auszuführen.

In Teil III, Ziffer A.2.1.7 ist festgelegt, dass für die Fenster der historischen Gebäude Rollläden, Außenjalousien und Fenstermarkisen unzulässig sind; unauffällig angebrachte Insektenschutzgitter hingegen zulässig sind.

Dachformen und Dachneigungen der historischen Gebäude dürfen nicht verändert werde (siehe Teil III, Ziffer A.2.2.1). Neben den Fassaden tragen sie in besonderem Maße zum charakteristischen einheitlichen Erscheinungsbild der „Alten Kolonie“ bei.

Dies gilt auch für die Dacheindeckung (siehe Teil III, Ziffer A.2.2.2), mit den kleinformatigen, naturroten Doppel- muldenziegeln und den Sonderformziegeln an First, Graten und Ortgängen mit ihren bemerkenswerten Zierformen.

In der „Alten Kolonie“ und in der „Neuen Kolonie“ prägt der Rotton die Dachlandschaft. Die mit den Jahren entstandene Patina verleiht der Dachlandschaft einen belebenden Reiz und sollte möglichst lange erhalten bleiben. Die bemerkenswerten Details und Verzierungen der historischen Ziegeldachdeckung sowie der Holzbauteile der Dachränder prägen das Erscheinungsbild der „Alten Kolonie“ in besonderer Weise und sind daher zu bewahren bzw. bestandsgleich zu ersetzen, Sie zeugen vom hohen Anspruch und Gestaltungswillen der Erbauer der Siedlung. Höchstwahrscheinlich stammen die ursprünglichen Dachziegel von der TIW, Tonwarenindustrie Wiesloch. Teil IV „Empfehlungen und Hinweise“ enthält in Ziffer 11 eine detaillierte Beschreibung einer Sanierung einer Dachfläche des historischen Hauptgebäudes und des historischen Anbaus in der „Alten Kolonie“.

Sind Kamine zu erneuern, so sind die Kaminköpfe gemäß dem historischen Bestand aus roten Ziegelsteinen zu mauern. Dies gilt auch für einen pro Hauptgebäude zulässigen weiteren Kamin.

Die Festlegung möglicher Anbauten (Wintergärten) auf der Rückseite der historischen Anbauten sowie von Terrassenüberdachungen und Pergolen im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ (Siehe Teil III, Ziffern A.3. und A.4.) in Ausdehnung, Gestaltung und Material dient dem Erhalt der Denkmalqualität, indem sie Bezug auf die Bestandsbauten nimmt und die Einheitlichkeit fortschreibt. Auch den festgelegten Farbgebungen fällt eine entscheidende Rolle zu.

Als Werbeanlagen (siehe Teil III, Ziffer A.5.) sind ausschließlich Hinweisschilder bis 0,3 m² Größe an der Stätte der Leistung zulässig. Sie können ausnahmsweise im Vorgarten aufgestellt werden.

11.2.2 Äußere Gestaltung im Quartiersbereich B „Neue Kolonie“ (siehe Teil III, Ziffer B.2.)

Den Quartiersbereich B prägen unterschiedlich lange Hausgruppen, die für eine ursprüngliche Arbeitersiedlung ungewöhnlich gestalterisch differenziert angeordnet und gegliedert sind. Die 1½-geschossigen, jeweils 6 m brei- ten, verputzten Hauptgebäude haben 56° geneigte ausgebaute Satteldächer in Trauflage, zum Teil mit Schopfwalmen (auch Krüppelwalmdach genannt) und unterschiedlich ausgeformten Gauben bzw. Zwerchgiebeln. Bei den historischen Anbauten handelt es sich um einheitlich an den gemeinsamen Grundstücksgrenzen errichtete eingeschossige, verputzte Bauten, die an die Hauptgebäude angebaut sind und ein 36° geneigtes Satteldach haben. Die äußere Gestaltung der Hauptgebäude und der historischen Anbauten ist zu erhalten und darf grundsätzlich nicht verändert werden. Dies gilt auch für die das Erscheinungsbild mittragenden Einzelelemente, wie die Fassade mit Sprossenfenstern, Klappläden, die Dachform und Dacheindeckung mit roten Biberschwanztonziegeln und die Treppenaufgänge.

In Teil III, Ziffer B.2.1.1 ist genau festgelegt, welche Dämm- und Außenputz-Materialien und -Maßnahmen zulässig sind. Denn das nachträgliche Aufbringen von Dämm-Materialien kann das Erscheinungsbild von Gebäuden wesentlich verändern. Außer den optischen Eigenschaften des Außenputzes sind auch seine bauphysikalischen ebenso wichtig wie die der Dämm-Materialien und sind deshalb auf den historischen Gebäudebestand abzustimmen.

Der Festlegung der Farbgebungen fällt eine entscheidende Rolle zu. Die Fassaden- und Sockelfarben sind gemäß der historisch überkommenen Farbigkeit festgelegt, so wie dies bisher auch schon in den einzelnen denkmalrechtlichen Genehmigungen gehandhabt worden ist. Früher in BASF-eigenen Caparolfarben angegeben, müssen die Farben jetzt produktneutral benannt werden. Jetzt werden die Farbtöne in RAL angegeben. Andere Farbangaben, etwa in NCS, wären zwar fachlich korrekt, sind aber praktisch mit der Vielzahl von Eigentümern nicht handhabbar.

Die paarweise angeordneten Hauseingänge mit korbbogigen Loggien, die zweiläufigen Treppenanlagen mit den einfachen Stahlgeländern aus Quadratrohren sind zu erhalten (siehe Teil III, Ziffer B.2.1.2). Bei einer Erneuerung sind Treppenstufen, Podest und Eingang aus rotem Sandstein, entsprechend farbigen Betonstufen oder mit einfarbigen rotbraunen Spaltklinkern herzustellen. Das vorhandene Stahlgeländer ist rotbraun zu streichen.

Neben dem Putzmauerwerk und dem nach Hausgruppen einheitlichen farbigen Außenanstrich prägen die paarweise angeordneten Hauseingänge mit korbbogigen Loggien, die einheitlich angeordneten Fensteröffnungen mit Sprossenfenstern, die differenziert gestalteten Gauben und Zwerchgiebel und die Steildächer mit rot gedeckten Biberschwanztonziegeln die „Neue Kolonie“.

Bei den Hauseingangstüren, gartenseitigen Hintertüren und Außentüren (siehe Teil III, Ziffer B.2.1.4) gilt der Grundsatz, noch vorhandene Originaltüren aus der Entstehungszeit der Gebäude zu erhalten und zu restaurieren, soweit es ihr Zustand zulässt.

Bei einem Ersatz der in den 1980er / 1990er Jahren eingebauten Hauseingangstüren aus Kunststoff sind diese entsprechend der ursprünglichen bauzeitlichen Gestaltung herzustellen. Dabei kann zur Vereinfachung ein glattes Türblatt mit einem historischen Vorbild entsprechenden vierteiligen Glasfeld mit „Wiener Sprossen“ („unechte Sprossen“, „Denkmalsprossen“) zur Ausführung kommen. Die gartenseitige Hintertür ist bei Erneuerung nach historischem Vorbild, aufgeteilt in neun Glasfelder mit „Wiener Sprossen“, auszuführen. Auch die Außentüren der historischen Anbauten sind entsprechend der ursprünglichen, bauzeitlichen Gestaltung herzustellen.

Als Material ist aus Gründen des Denkmalschutzes Holz zu verwenden. Die meisten ursprünglichen Haus- und Hintertüren sind vor Inkrafttreten der Denkmalzone seitens des damaligen Eigentümers in Kunststoffausführung ersetzt worden. Dies entspricht nicht dem Denkmalschutzgedanken, war aber zum Zeitpunkt der Unterschutzstellung hinzunehmen. Denkmalpflegerisches Ziel ist jedoch die Wiederherstellung des historischen Erscheinungsbildes sowie Materialgerechtigkeit entsprechend dem historisch zur Entstehungszeit der Siedlung verwendeten Materialien. Diese Forderung ist nach Darstellung der Landesdenkmalpflege – Generaldirektion Kulturelles Erbe Rheinland-Pfalz – landesweit denkmalpflegerischer Standard und gilt auch für einen Ersatz der Fenster und Klappläden. Die vorhandenen Fenstergrößen und -formate der historischen Gebäude dürfen nicht verändert wer- den (siehe Teil III, Ziffer B.2.1.5). Eine Ausnahme bilden die gartenseitigen Erdgeschoss-Fenster der Hauptgebäude. Fenster bilden das wichtigste Gliederungselement einer Fassade. Die Größe, das Format, die Anzahl und die Anordnung der Öffnungen sowie ihre Detailausbildung prägen den Charakter eines Hauses und sind Zeitzeugen der jeweiligen Bauepoche.

Bei einer Erneuerung der Kunststofffenster sind die Fenster wie in Teil III, Ziffer B.2.1.5 festgelegt, in Holz herzustellen und der ursprüngliche Farbton „cremeweiß“ zu verwenden.

Gestaltung und Farbe der Klappläden sind in Teil III, Ziffer B.2.1.6 festgelegt. Auch sie sind bei einer Erneuerung in Holz auszuführen. Erklärtes denkmalpflegerisches Ziel ist ein historisches Erscheinungsbild sowie Materialgerechtigkeit entsprechend den historisch bei der Errichtung der Siedlung verwendeten Materialien.

In Teil III, Ziffer B.2.1.7 ist festgelegt, dass Rollläden, Außenjalousien und Fenstermarkisen für die Erdgeschoss- Fenster der Hauptgebäude generell unzulässig sind und was bei einer Erneuerung von Rollläden im 1. Obergeschoss zu beachten ist. Unauffällig angebrachte Insektenschutzgitter sind an den Fenstern zulässig.

Dachformen und Dachneigungen der historischen Gebäude (siehe Teil III, Ziffer B.2.2.1) dürfen nicht verändert werden. Neben den Fassaden tragen sie in besonderem Maße zum charakteristischen Erscheinungsbild der

„Neuen Kolonie“ bei. Dies gilt auch für die Dacheindeckung (siehe Teil III, Ziffer B.2.2.2) mit naturroten Biberschwanztonziegeln. In der „Alten Kolonie“ und in der „Neuen Kolonie“ prägt der Rotton die Dachlandschaft. Die mit den Jahren entstandene Patina verleiht der Dachlandschaft einen belebenden Reiz und sollte möglichst lange erhalten bleiben.

Bei einer Dachsanierung bzw. Neueindeckung der Dachflächen sind naturrote Biberschwanztonziegel mit Rundbogenschnitt in Doppeldeckung sowie naturrote First- und Gratziegel aus Ton zu verwenden. Ortgangziegel sind dort zulässig, wo mit der Hinterlüftung eine Dacherhöhung einhergeht und der Außenputz unmittelbar an die Dachziegel stößt. Ansonsten sind je nach historischem Bestand Zahnleiste, Stellbrett oder profiliertes Ortgang- und Traufgesims zu erhalten bzw. wiederherzustellen.

Gauben und Zwerchgiebel sind zu erhalten, wobei ausnahmsweise die flachgeneigten Gauben im 2. Dachgeschoss in maximal gleicher Breite durch Dachfenster mit flacheingebauten Rollläden ersetzt werden können (siehe Teil III, Ziffer B.2.2.3).

Sind Kamine zu erneuern, so sind die Kaminköpfe gemäß dem historischen Bestand aus roten Ziegelsteinen zu mauern. Dies gilt auch für einen pro Hauptgebäude zulässigen weiteren Kamin.

Die Festlegung möglicher Anbauten (Wintergärten) auf der Rückseite der historischen Anbauten sowie von Terrassenüberdachungen und Pergolen im Quartiersbereich B „Neue Kolonie“ (siehe Teil III, Ziffern B.3. und B.4.) in Ausdehnung, Gestaltung und Material dient dem Erhalt der Denkmalqualität, indem sie Bezug auf die Bestands- bauten nimmt und die Einheitlichkeit fortschreibt. Auch den festgelegten Farbgebungen fällt eine entscheidende Rolle zu.

Als Werbeanlagen (siehe Teil III, Ziffer B.5.) sind ausschließlich Hinweisschilder bis 0,3 m² Größe an der Stätte der Leistung zulässig. Sie können ausnahmsweise im Vorgarten aufgestellt werden.

11.2.3 Äußere Gestaltung im Quartiersbereich C „Ehemaliges Feierabendhaus“ (siehe Teil III, Ziffer C.2.)

Das ehemalige Feierabendhaus wurde 1913 gleichzeitig mit der „Neuen Kolonie“ nach den Plänen des Architekten Theodor Fischer als der ideelle Mittelpunkt der Siedlung erbaut. Der großvolumige Putzbau über einem Natursteinsockel ist mit Satteldächern versehen. Drei unterschiedlich ausgebildete Fassaden mit unterschiedlich gestalteten Zugängen kennzeichnen den Baukörper. Die Hauptfassade ist zum Berliner Platz hingewandt. Sie weist zwei giebelständige Seitenrisalite auf, zwischen denen die Freitreppe zum ehemaligen Haupteingang angeordnet ist.

Das historische Gebäude wurde 2011 zu einem Wohnhaus umgebaut. Die damit einhergehenden Veränderungen mit Balkonen, Gauben, Fenster, Türen ordnen sich in Erscheinungsbild und Gebäudekubatur ein. Die äußere Gestaltung des historischen Gebäudes ist nach der 2011 erteilten Bau- und denkmalrechtlichen Genehmigung zu erhalten.

Die 2011 genehmigte Fassadengliederung des historischen Gebäudes darf grundsätzlich nicht verändert werden. Dies gilt auch für die Fassadenelemente (siehe Teil III, Ziffer C.2.1). Die unterschiedlich gestalteten Zugänge sind zu erhalten (siehe Teil III, Ziffer C.2.1.2.).

Beim Eingang Knospstraße ist eine bogenförmige Loggia mit Natursteinen eingefasst, zu der eine vorgelagerte gegenläufige Treppenanlage mit Podest und Wange aus Natursteinen mit Metallgeländer führt. Der ursprüngliche Eingang Parkseite hat eine Eingangsterrasse mit vorgelagerter Pyramidentreppe aus Natursteinen. Der Eingang Hanserstraße verfügt über eine zweiflügelige Türanlage mit Natursteinfassung und Überdachung sowie eine Pyramidentreppe aus Natursteinen.

Die Fenster sind aus Holz. Dieses Material ist auch bei einer Erneuerung zu verwenden, wobei die vorhandenen Fenstergrößen und -formate ebenso wie die der Außentüren und Klappläden beizubehalten sind.

Rollläden, Außenjalousien, Außenmarkisen sind unzulässig mit Ausnahme an den Schleppgauben, wo die Rollladenkästen in die Konstruktion integriert sind und die Fensteransichten nicht verdeckt werden. Unauffällig angebrachte Insektenschutzgitter sind an allen Fenstern zulässig.

Dachformen und Dachneigungen der historischen Gebäude dürfen nicht verändert werden (siehe Teil III, Ziffer C.2.2.1.). Neben den 3 unterschiedlich gestalteten Fassaden tragen sie in besonderem Maße zum Aussehen der an klassizistischen Schlossbauten orientierten Anlage bei. Dies gilt auch für die beizubehaltende Dacheindeckung mit Naturschiefer, die einen Kontrast zu den roten Dächern der „Alten und Neuen Kolonie“ bildet.

Zwerchgiebel und Gauben, die den schlossbauartigen Charakter des Gebäudes unterstreichen, sind zu erhalten. Für den 2011 errichteten Wohnanbau gelten die mit Teil III, Ziffer C.3. getroffenen Regelungen.

Als Werbeanlagen (siehe Teil III, Ziffer C.4.) sind wie in der „Alten und Neuen Kolonie“ ausschließlich Hinweisschilder bis 0,3 m² Größe an der Stätte der Leistung zulässig und können im Zugangsbereich des Haupteingangs an der Hanserstraße aufgestellt werden.

11.3 Einfriedungen (siehe Teil III, Ziffern A.6., B.6. und C.5.)

Für die Quartiersbereiche A „Alte Kolonie“, B „Neue Kolonie“ und C „Ehemaliges Feierabendhaus“ ist ein Planteil „Einfriedungen“ erstellt, der sowohl Abgrenzung, Sichtschutz, Einheitlichkeit und Gestaltung, insbesondere des Straßenraums, Rechnung trägt.

11.3.1 Einfriedungen im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ (siehe Teil III, Ziffer A.6.)

Im Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ besteht zum Straßenraum hin seit Jahrzehnten ein 0,80 m hoher Jägerzaun (Elementhöhe), der das Straßenbild und das Ensemble „Alte Kolonie“ mit prägt und deshalb zu erhalten ist. Ansonsten können Einfriedungen nach Maßgabe der Vorschriften Teil III, Ziffern A.6.2. bis A.6.5. errichtet wer- den.

Einfriedungen, bis 1,80 m hoch, in Höhe der hinteren gartenseitigen Baulinien der Hauptgebäude dienen als Begrenzung der Wohngärten zur Straße hin und ermöglichen Sichtschutz und Privatheit der Wohngärten in Kombination mit maximal 10 m langen, ebenfalls bis 1,80 m hohen Einfriedungen an den seitlichen Grundstücks- grenzen. In den hinteren Gartenbereichen, wo die Wohngärten aneinandergrenzen sind Einfriedungen bis max. 1,25 m zulässig. Damit soll einer kompletten „Einkapselung“ der Gärten entgegengewirkt werden zu Gunsten einer großräumig und großzügig wirkenden Begrünung mit Sträuchern, Bäumen und sonstigen Bepflanzungen. Zu den die „Alte Kolonie“ durchlaufenden Straßen Vischerstraße, Knietschstraße, Carostraße und Kaiserallee können die dort zu erhaltenden Jägerzäune bzw. Holzlattenzäune mit Hecken hinterpflanzt werden. Damit wer- den die Gebietsteile A1 bis A8 der „Alten Kolonie“ zu den Straßenräumen hin abgeschirmt.

11.3.2 Einfriedungen im Quartiersbereich B „Neue Kolonie“ (siehe Teil III, Ziffer B.6.)

Auch für den Quartiersbereich B „Neue Kolonie“ bestehen ein gesonderter Teilplan „Einfriedungen“ und entsprechende Vorschriften (siehe Teil III, Ziffer B.6.), die nach den gleichen Prinzipien entwickelt sind, wie die für den Quartiersbereich A „Alte Kolonie“ gültigen.

Im Quartiersbereich B „Neue Kolonie“ besteht in weiten Teilen zum Straßenraum hin seit Jahrzehnten ein 0,80 m hoher Holzlattenzaun bzw. Jägerzaun (Elementhöhe), der das Straßenbild und das Ensemble „Neue Kolonie“ mit prägt und deshalb auch aus Denkmalschutzgründen zu erhalten ist. Mit Ausnahme der Vorgartenflächen können sie entlang der Straßenbegrenzungslinien verlaufenden Zaunanlagen mit einer Hecke bis 1,80 m Höhe hinter- pflanzt werden. Als Farbe ist, wie in der „Alten Kolonie“, einheitlich „braun“ vorgeschrieben.

An den seitlichen Grundstücksgrenzen der Mittelgrundstücke sind auf einer Länge vom max. 10 m ab hinterer Gebäudekante der Hauptgebäude bis 1,80 m hohe Einfriedungen zulässig. Materialien und Farben entsprechen denen der „Alten Kolonie“. In den hinteren Gartenbereichen, wo die Wohngärten aneinandergrenzen, sind Einfriedungen bis max. 1,25 m zulässig. Damit soll einer vollständigen „Einkapselung“ der Gärten entgegengewirkt werden zu Gunsten einer großräumig und großzügig wirkenden Begrünung mit Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen. Auch hier entsprechen die möglichen Materialien und Farben denen der „Alten Kolonie“.

11.3.3 Einfriedungen im Quartiersbereich C „Ehemaliges Feierabendhaus“ (siehe Teil III, Ziffer C.5.)

Auch für den Quartiersbereich C „Ehemaliges Feierabendhaus“ besteht ein Planteil „Einfriedungen“, der sich an der Genehmigung aus 2011 sowie an den vorhandenen Gegebenheiten orientiert. Teil III, Ziffer C.5.1. enthält genaue Regelungen.

12. Flächenbilanz

Reines Wohngebiet, Quartiersbereich A „Alte Kolonie“

ca. 34.924 m²

Gebietsteil A1

ca. 5.026 m²

Gebietsteil A2

ca. 1.676 m²

Gebietsteil A3

ca. 6.598 m²

Gebietsteil A4

ca. 3.354 m²

Gebietsteil A5

ca. 6.611 m²

Gebietsteil A6

ca. 3.350 m²

Gebietsteil A7

ca. 5.513 m²

Gebietsteil A8

ca. 2.795 m²

Reines Wohngebiet, Quartiersbereich B „Neue Kolonie“

ca. 25.626 m²

Gebietsteil B1

ca. 3.031 m²

Gebietsteil B2

ca. 3.665 m²

Gebietsteil B3

ca. 1.958 m²

Gebietsteil B4

ca. 3.851 m²

Gebietsteil B5

ca. 6.922 m²

Gebietsteil B6

ca. 6.198 m²

Reines Wohngebiet, Quartiersbereich C „Ehemaliges Feierabendhaus“

ca. 3.636 m²

Öffentliche Grünfläche „Berliner Platz“, Bereich D

ca. 2.800 m²

Straßenverkehrsfläche

ca. 13.036 m²

Fußgängerbereich

ca. 736 m²

Fläche Geltungsbereich

ca. 80.759 m²

13. Wesentliche Auswirkungen der Planung

[wird im weiteren Verfahren bearbeitet]

14. Planverwirklichung

[wird im weiteren Verfahren bearbeitet]

15. Abwägungsmaterial

[wird im weiteren Verfahren bearbeitet]

16. Abwägungsbedeutsame Belange

[wird im weiteren Verfahren bearbeitet]

17. Abwägungsvorgang (§§ 3 und 4 Abs. 1 BauGB)

[wird im weiteren Verfahren bearbeitet]

18. Abwägungsergebnis (§§ 3 und 4 Abs. 1 BauGB)

[wird im weiteren Verfahren bearbeitet]

19. Abwägungsvorgang (§§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB)

[wird im weiteren Verfahren bearbeitet]

20. Abwägungsergebnis (§§ 3 und 4 Abs. 2 BauGB)

[wird im weiteren Verfahren bearbeitet]

21. Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB

[wird im weiteren Verfahren bearbeitet]